Baurechtsvertrag

Normalerweise gilt: Wer Eigentümer des Bodens ist, dem gehört auch das Haus darauf (Akzessionsprinzip). Das Baurecht durchbricht diesen Grundsatz. Es trennt Boden und Gebäude. Der Baurechtsnehmer darf auf dem Grundstück des Baurechtsgebers ein Haus bauen und besitzen. Dafür zahlt er einen jährlichen Baurechtszins.

Als Notar in Thun begleite ich regelmässig Baurechtsverträge. Sie sind eine clevere Lösung für viele Situationen – aber sie müssen sorgfältig ausgestaltet werden, denn sie binden die Parteien oft für Jahrzehnte.

Das Baurecht ist attraktiv für:

• Familien: Die sich das teure Bauland nicht leisten können, aber ein Haus bauen wollen. Statt CHF 500'000 für das Land zu zahlen, zahlen sie z.B. CHF 10'000 pro Jahr Baurechtszins.
• Gemeinden/Burgergemeinden: Die ihr Land nicht verkaufen wollen (z.B. aus politischen oder strategischen Gründen), es aber zur Nutzung freigeben möchten. So bleibt das Land im Eigentum der Gemeinde, aber es wird bebaut und genutzt.
• Unternehmen: Die Liquidität für das operative Geschäft brauchen. Statt das Grundstück zu verkaufen, geben sie ein Baurecht ab und erhalten einen jährlichen Zins.
• Kirchen und Stiftungen: Die ihr Land nicht verkaufen dürfen (Statutenverbot), aber trotzdem Einnahmen erzielen wollen.

Ein Baurecht wird meist für lange Zeit (z.B. 50 bis 100 Jahre) abgeschlossen. Der Vertrag muss extrem weitsichtig sein, denn er regelt die Beziehung zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer für Generationen:

• 1. Baurechtszins: Wie hoch ist der jährliche Zins? Wie wird er angepasst? (Indexierung an Landesindex, Hypothekarzins, etc.).
• 2. Heimfall: Was passiert am Ende der Laufzeit? Meist fällt das Gebäude an den Landeigentümer zurück. Der Landeigentümer muss dem Baurechtsnehmer eine Entschädigung zahlen (Heimfallentschädigung), oft 50-70% des Zeitwerts.
• 3. Vorzeitiges Heimfallrecht: Kann der Landeigentümer das Baurecht vorzeitig beenden? Ja, wenn der Baurechtsnehmer seine Pflichten verletzt (z.B. Zins nicht zahlt).
• 4. Übertragung und Belehnung: Darf der Baurechtsnehmer das Baurecht verkaufen oder verpfänden? Meist ja, aber oft nur mit Zustimmung des Baurechtsgebers.

Das Baurecht wird als eigenes Grundstück im Grundbuch aufgenommen (Baurechtsgrundstück). Es bekommt eine eigene Nummer und ein eigenes Grundbuchblatt. Man kann es also belehnen (Hypotheken aufnehmen), verkaufen und vererben – fast wie ein normales Grundstück.

• Geringere Anfangsinvestition: Sie müssen das Land nicht kaufen, sondern nur den Baurechtszins zahlen.
• Steuerliche Vorteile: Der Baurechtszins ist steuerlich abzugsfähig (wie Hypothekarzinsen).
• Flexibilität für den Landeigentümer: Er behält das Eigentum am Land und kann es nach Ablauf des Baurechts wieder nutzen.

• Heimfallrisiko: Am Ende der Laufzeit müssen Sie das Gebäude abgeben. Die Entschädigung deckt oft nicht den vollen Wert.
• Zinsanpassungen: Der Baurechtszins kann über die Jahre stark steigen (Indexierung).
• Finanzierung schwieriger: Banken sind bei Baurechten vorsichtiger als bei Volleigentum. Sie verlangen oft höhere Zinsen oder mehr Eigenkapital.

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Eine Familie will in Thun ein Haus bauen. Das Bauland kostet CHF 600'000. Das können sie sich nicht leisten. Die Burgergemeinde bietet ein Baurecht für 80 Jahre an. Der jährliche Baurechtszins beträgt CHF 18'000 (3% von CHF 600'000), indexiert. Am Ende der Laufzeit fällt das Haus an die Burgergemeinde zurück, die Familie erhält 60% des Zeitwerts als Entschädigung. Die Familie kann das Haus bauen, ohne das Land kaufen zu müssen. Sie zahlt den Baurechtszins wie eine zweite Hypothek.