Grundstückversteigerung
Das Wichtigste in Kürze
Marktwert: Ermittlung des wahren Werts durch das Spiel von Angebot und Nachfrage.
Erben: Ideale Lösung bei Streitigkeiten in Erbengemeinschaften (interne Versteigerung).
Zuschlag: Ein rechtsgültiger Kaufvertrag entsteht sofort per Hammerschlag.
Sicherheit: Amtliche Leitung und Beurkundung durch den Notar garantiert Fairness.
Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten!
Eine Versteigerung (Auktion) ist der spannendste Weg, eine Immobilie zu verkaufen. Man nutzt den Wettbewerb der Bieter, um den maximalen Preis zu erzielen. Man unterscheidet zwei Arten:
Als Notar in Thun begleite ich regelmässig Versteigerungen. Sie sind ein mächtiges Instrument, um den wahren Marktwert einer Immobilie zu ermitteln – aber sie müssen sorgfältig vorbereitet werden.
1. Die freiwillige öffentliche Versteigerung
Sie als Eigentümer entscheiden sich, Ihr Haus nicht "freihändig" zu verkaufen, sondern zu versteigern. Das macht Sinn bei:
- Sehr begehrten Objekten: Liebhaberobjekte (z.B. historisches Bauernhaus, Seegrundstück). Hier kann der Wettbewerb den Preis in die Höhe treiben.
- Erbengemeinschaften: Die Erben können sich nicht auf einen Preis einigen. Die Versteigerung ist objektiv und fair.
- Zeitdruck: Sie wollen schnell verkaufen. Die Versteigerung schafft einen festen Termin und Verbindlichkeit.
Ablauf der freiwilligen Versteigerung
Als Notar leite ich die Versteigerung ("Gant"). Der Ablauf:
- Vorbereitung: Wir erstellen die Steigerungsbedingungen (den "Spielregel-Katalog"). Darin steht: Wann findet die Versteigerung statt? Wo? Wie hoch ist die Anzahlung? Gibt es ein Mindestgebot?
- Publikation: Die Versteigerung wird öffentlich ausgeschrieben (Amtsblatt, Zeitungen, Online-Portale). Interessenten können das Grundstück besichtigen.
- Versteigerungstermin: Die Bieter müssen meist eine Anzahlung leisten (z.B. 10% des Schätzwerts), um mitbieten zu dürfen. Ich eröffne die Versteigerung, verlese die Bedingungen und rufe die Gebote auf. "Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten!" Der Zuschlag erfolgt per Hammerschlag.
- Rechtswirkung: Mit dem Zuschlag ist der Kaufvertrag perfekt – es gibt kein Zurück mehr. Der Meistbietende muss kaufen, der Verkäufer muss verkaufen.
- Beurkundung und Grundbucheintrag: Wir beurkunden den Kaufvertrag und melden die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt an.
2. Die amtliche (zwangsweise) Versteigerung
Hier wird das Grundstück vom Betreibungsamt verwertet, weil der Eigentümer Schulden hat. Das ist die "Zwangsverwertung". Auch hier können wir Sie beraten, wenn Sie als Interessent mitbieten wollen.
Wichtig: Bei der Zwangsversteigerung müssen Sie die Lastenverzeichnisse genau prüfen. Welche Schulden lasten auf dem Grundstück? Welche werden durch den Versteigerungserlös gedeckt, welche bleiben bestehen? Wir prüfen das für Sie und warnen Sie vor Risiken.
Der "Bieterwettstreit" unter Erben
Oft führen wir auch interne Versteigerungen unter Erben durch. Drei Geschwister wollen das Elternhaus, keiner will nachgeben. Wir führen eine private Auktion durch. Wer am meisten bietet, bekommt das Haus. Die anderen beiden bekommen ihren Anteil am Erlös ausbezahlt. Das ist oft die fairste Lösung, weil niemand bevorzugt wird.
Vorteile der Versteigerung
- Maximaler Preis: Der Wettbewerb kann den Preis über den Schätzwert treiben.
- Verbindlichkeit: Mit dem Zuschlag ist der Vertrag perfekt. Keine langwierigen Verhandlungen mehr.
- Transparenz: Alle Bieter haben die gleichen Informationen und Chancen.
Nachteile und Risiken
- Risiko des Mindererlöses: Wenn wenig Interesse besteht, kann der Preis unter dem Schätzwert liegen.
- Kosten: Die Versteigerung kostet Geld (Publikation, Notariatsgebühren).
- Kein Zurück: Mit dem Zuschlag sind Sie gebunden. Sie können nicht mehr verhandeln.
Kosten
- Notariatsgebühren: Ca. CHF 1'000-2'000 für die Leitung der Versteigerung und Beurkundung.
- Publikationskosten: Ca. CHF 500-1'000 für Inserate.
- Schätzung: Ca. CHF 500-1'000 für die Wertschätzung durch einen Experten.
Praktisches Beispiel
Drei Geschwister erben ein Bauernhaus. Alle drei wollen es haben. Wir führen eine interne Versteigerung durch. Schwester A bietet CHF 800'000, Bruder B bietet CHF 850'000, Schwester C bietet CHF 900'000. Schwester C bekommt den Zuschlag. Sie zahlt CHF 900'000. Davon bekommt jedes Geschwister CHF 300'000 (1/3). Schwester C zahlt also effektiv CHF 600'000 (CHF 900'000 minus ihre eigenen CHF 300'000 Erbteil). Bruder B und Schwester A bekommen je CHF 300'000 ausbezahlt.
Checkliste: Versteigerung
1. Finanzierung Haben Sie die Anzahlung (oft 10-20%) und das Zahlungsversprechen der Bank bereit?
2. Bedingungen Lesen Sie die Steigerungsbedingungen genau. Gibt es Dienstbarkeiten, die Sie übernehmen müssen?
3. Besichtigung Prüfen Sie das Objekt auf Herz und Nieren. Bei der Versteigerung gibt es in der Regel keine Garantie (gekauft wie gesehen).