Kaufvorvertrag
Das Wichtigste in Kürze
Verbindlichkeit: Sichert Ihnen das Traumobjekt rechtlich zu, auch wenn Sie noch nicht sofort kaufen können.
Zeitgewinn: Ideal, um Finanzierung oder Baubewilligung zu klären, ohne das Objekt zu verlieren.
Formvorschrift: Mündliche Zusagen oder einfache Schriftstücke sind bei Immobilien wertlos.
Grundbuch: Wir lassen den Vorvertrag vormerken, damit das Haus nicht anderweitig verkauft werden kann.
Wozu ein Vorvertrag?
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, aber die Bank braucht noch Zeit für die Hypothek? Oder der Verkäufer kann erst in einem Jahr ausziehen und will den definitiven Verkauf noch hinauszögern? Ein Handschlag oder eine "Reservationsvereinbarung" beim Makler ist zwar moralisch bindend, aber rechtlich bei Grundstücken oft wertlos. Wenn es hart auf hart kommt, können Sie sich nicht darauf berufen.
Wenn Sie wirkliche Sicherheit wollen, brauchen Sie einen öffentlich beurkundeten Kaufvorvertrag. Dieser verpflichtet beide Parteien rechtlich bindend, zu einem späteren Zeitpunkt den eigentlichen Kaufvertrag abzuschliessen.
Wann macht er Sinn?
- Finanzierung noch offen: Sie wollen das Objekt sicher haben, während Sie die Details mit der Bank klären.
- Noch nicht bereit: Der Verkäufer will erst verkaufen, wenn sein neues Haus fertig ist (z.B. in 12 Monaten).
- Bedingungen: Sie wollen das Bauland nur kaufen, wenn die Baubewilligung für Ihr Projekt wirklich erteilt wird.
Was wird geregelt?
Im Vorvertrag legen wir bereits die wichtigsten Eckpunkte des späteren Kaufs fest, damit es keinen Streit gibt:
- Kaufgegenstand: Welches Grundstück genau?
- Kaufpreis: Wie viel und wie zahlbar?
- Termin: Bis wann muss der Hauptvertrag spätestens unterschrieben sein?
- Bedingungen: "Der Kauf kommt nur zustande, wenn..." (z.B. Baubewilligung liegt vor).
- Sanktionen: Konventionalstrafe, falls eine Partei abspringt.
Die Vormerkung: Der echte Schutz
Ein Vorvertrag allein ist gut, eine Vormerkung im Grundbuch ist besser. Wir lassen den Vorvertrag im Grundbuch eintragen. Das bewirkt, dass das Recht auf den Kauf an das Grundstück "klebt". Selbst wenn der Verkäufer das Haus heimlich an jemand anderen verkauft, können Sie von diesem Dritten verlangen, dass er es Ihnen gibt. Das ist der stärkste Schutz, den Sie haben können.
Kosten
Die Kosten für den Vorvertrag sind im Vergleich zum Hauptvertrag geringer. Oft rechnen wir einen Teil der Kosten an, wenn wir später auch den Hauptvertrag beurkunden dürfen. Hinzu kommen geringe Gebühren für die Vormerkung im Grundbuch.
Checkliste: Vorvertrag
1. Bedingungen definieren Was muss zwingend erfüllt sein, damit Sie kaufen (Finanzierung, Bewilligungen)?
2. Zeitplan festlegen Setzen Sie einen realistischen Termin für den Hauptvertrag.
3. Absicherung Bestehen Sie auf der Vormerkung im Grundbuch.