Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Das Wichtigste in Kürze
Klarheit: Regelt das Zusammenleben (Parkplätze, Garten, Waschküche) im Detail.
Bindung: Gilt (bei Vormerkung) auch für alle zukünftigen Käufer der Wohnungen.
Wert: Eine klare Zuordnung (z.B. Gartenanteil) erhöht den Wiederverkaufswert.
Frieden: Klare Regeln sind die beste Versicherung gegen Nachbarschaftsstreit.
Das "Gesetz" der Hausgemeinschaft
Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung ist das konkrete "Regelwerk" für den Alltag in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft oder bei Miteigentum. Während das Reglement die Organisation (Versammlung, Kosten) regelt, geht es hier ums Eingemachte: Wer darf welchen Parkplatz nutzen? Wer muss den Schnee schaufeln? Darf man auf dem Balkon grillieren? Sind Haustiere erlaubt?
Als Notar in Thun erstelle ich für Sie massgeschneiderte Nutzungsordnungen, die Konflikte vermeiden, bevor sie entstehen. Denn nichts ist nervenaufreibender als Streit am Gartenzaun.
Was gehört hinein?
Typische Punkte, die wir regeln:
- Sondernutzungsrechte: Das Wichtigste überhaupt. Wir weisen Parkplätze, Gartensitzplätze oder Bastelräume exklusiv einer bestimmten Wohnung zu.
- Gemeinschaftsräume: Spielregeln für Waschküche, Veloraum oder Partyraum.
- Pflichten: Wer pflegt den Rasen bei der Erdgeschosswohnung? (Oft derjenige, der ihn nutzen darf).
- Ruhe & Ordnung: Ruhezeiten, Musizieren, Grillieren.
- Tiere: Haltung von Hunden und Katzen (generell erlaubt, verboten oder auf Zusehen hin?).
- Vermietung: Ist Airbnb erlaubt? (Ein heisses Eisen!).
Spezialfall: Einstellhalle
Bei Tiefgaragen ist die Nutzungsordnung zentral. Oft ist die Garage ein eigenes Grundstück (Miteigentum). Jeder Wohnungsbesitzer kauft einen Anteil daran (z.B. 1/50). Erst die Nutzungsordnung sagt: "Wer den Anteil Nr. 5 hat, darf auf Parkfeld Nr. 12 parkieren." Ohne diese Zuweisung hätten Sie nur einen theoretischen Anteil an der Betonfläche, aber keinen Parkplatz.
Flexibilität & Änderung
Ein Vorteil der Nutzungsordnung gegenüber dem Reglement: Sie kann oft einfacher geändert werden (z.B. mit einfacher Mehrheit), wenn die Eigentümerversammlung das so will. Aber Achtung: Zuteilungen von Sondernutzungsrechten (Parkplätze) können meist nur mit Zustimmung des Betroffenen geändert werden ("wohlerworbene Rechte").
Durchsetzung
Was nützt das beste Papier, wenn sich niemand daran hält? Eine gute Nutzungsordnung sieht auch Sanktionen vor. Bei schweren Verstössen kann die Gemeinschaft vor Gericht ziehen. Wichtig ist die Vormerkung im Grundbuch: Damit gilt die Ordnung auch für jeden neuen Käufer, der später in die Gemeinschaft zieht.
Kosten
Die Erstellung einer soliden Nutzungsordnung kostet je nach Umfang ca. CHF 500 bis CHF 1'500. Hinzu kommen ca. CHF 200–400 für die Grundbuchvormerkung. Eine Investition, die sich durch vermiedenen Ärger schnell bezahlt macht.
Checkliste: Nutzungsordnung
1. Bedürfnisse klären Was ist Ihnen wichtig (Ruhe, Tiere, Gartennutzung)? Diskutieren Sie das vorab.
2. Zuweisung prüfen Ist Ihr Parkplatz / Gartenanteil im Plan und im Text korrekt und eindeutig zugewiesen?
3. Grundbuch Bestehen Sie auf der Vormerkung der Nutzungsordnung im Grundbuch.