Regelung der Nutzung von gemeinschaftlichen Teilen.
Das Wichtigste in Kürze
Wo darf ich parkieren? Wer pflegt den Garten? Die Nutzungsordnung schafft klare Verhältnisse.
Zuweisung
Ordnet Parkplätze oder Flächen den einzelnen Miteigentumsanteilen fest zu.
Stabilität
Schliesst den Teilungsanspruch aus, um den dauernden Zweck der Anlage zu sichern.
Vorkaufsrecht
Oft wird das gesetzliche Vorkaufsrecht aufgehoben, um den freien Verkauf zu erleichtern.
Verwaltung
Regelt die Befugnisse der Miteigentümerversammlung und des Verwalters.
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Das Regelwerk für Miteigentümer
Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung (NVO) ist das zentrale Dokument für Gemeinschaften im Miteigentum – klassischerweise bei Autoeinstellhallen. Sie regelt das Verhältnis der Miteigentümer untereinander, sofern das Gesetz (Art. 646 ff. ZGB) keine anderen Bestimmungen vorsieht.
Im Gegensatz zum Stockwerkeigentum gibt es hier kein "Sonderrecht". Stattdessen basiert die Ordnung auf der Zuweisung von ausschliesslichen Benutzungsrechten an bestimmten Teilen der Sache.
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Zentrale Inhalte der NVO
Typische Punkte, die wir regeln:
Zuweisung von Plätzen: Jedem Miteigentumsanteil wird ein bestimmter Einstellplatz (z. B. Nr. 1 bis 24 gemäss Plan) zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesen.
Ausschluss des Teilungsanspruchs: Damit die Einstellhalle dauerhaft ihrem Zweck dienen kann, verzichten die Eigentümer auf das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen.
Vorkaufsrecht: Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird meist aufgehoben und im Grundbuch vorgemerkt, damit Anteile ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verkauft werden können.
Anmerkung im Grundbuch: Die NVO wird im Grundbuch angemerkt, damit sie auch für alle zukünftigen Rechtsnachfolger verbindlich ist.
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Miteigentümerversammlung und Verwaltung
Die Gemeinschaft wird durch die Miteigentümerversammlung und den Verwalter besorgt. Die Versammlung entscheidet über Unterhaltsarbeiten, die Jahresrechnung und die Wahl des Verwalters.
Jeder Miteigentumsanteil verfügt in der Regel über eine Stimme. Beschlüsse werden meist mit der Mehrheit der anwesenden Köpfe gefasst, wobei für wichtige Änderungen qualifizierte Quoren gelten.
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Pflichten und Kosten
Alle Miteigentümer tragen die gemeinschaftlichen Kosten (Unterhalt, Strom, Verwaltung) im Verhältnis ihrer Anteile. Zur Finanzierung grösserer Sanierungen wird meist ein Erneuerungsfonds geäufnet.
Nutzer sind verpflichtet, die Anlagen sorgfältig zu gebrauchen und unnötigen Lärm oder Verunreinigungen zu vermeiden.
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Kosten
Berechnen Sie die ungefähren Notariatskosten schnell und einfach mit unserem Notarkostenrechner (kostenloser Service der Sigrist Notariat AG). Gerne unterbreiten wir Ihnen auch eine individuelle Offerte.
Dient die Anlage einem dauernden Zweck (z. B. Parkplatzpflicht)? Dies ist entscheidend für den Ausschluss des Teilungsanspruchs.
2. Zuweisung und Plangrundlage
Prüfen Sie, ob Ihr Parkplatz im Plan und in der Zuweisungstabelle (z. B. Platz Nr. 12 zu Anteil Nr. 830-17-12) eindeutig bezeichnet ist.
3. Grundbuch-Anmerkung
Stellen Sie sicher, dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Grundbuch angemerkt wird, damit sie auch für Rechtsnachfolger gilt.
Häufige Fragen
Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Ja. Durch die Anmerkung im Grundbuch sind auch künftige Erwerber der Miteigentumsanteile an die Bestimmungen gebunden.
Ja. Da die Zuweisung des ausschliesslichen Benutzungsrechts Teil der Ordnung ist, erfordert ein dauerhafter Tausch eine Änderung der Nutzungsordnung (meist durch die Miteigentümerversammlung) sowie die Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer.
Beim Miteigentum (z. B. Einstellhallen) spricht man von der Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Sie regelt im Gegensatz zum Stockwerkeigentum kein Sonderrecht an Räumen, sondern ordnet die Benutzung der gemeinschaftlichen Sache durch Zuweisung von Flächen.
