Parzellierung und Vereinigung
Das Wichtigste in Kürze
Mehrwert: Teilen Sie grosse Grundstücke in marktgerechte Bauparzellen auf.
Komplexität: Wir übernehmen die Koordination zwischen Geometer, Gemeinde und Bank.
Flexibilität: Passen Sie Grenzen an, um Bauland optimal auszunutzen.
Rechtssicherheit: Wir sorgen dafür, dass alle neuen Parzellen rechtlich einwandfrei erschlossen sind.
Parzellierung (Mutation)
Sie besitzen ein grosses Grundstück und wollen einen Teil davon verkaufen? Oder das Land reicht für zwei Einfamilienhäuser? Dann müssen Sie das Grundstück teilen. Dieser Vorgang heisst Parzellierung oder Mutation.
Der Prozess ist Teamarbeit: Der Geometer misst die neuen Grenzen ein. Die Gemeinde prüft die Bauvorschriften. Und der Notar regelt die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum, Dienstbarkeiten, Pfande).
Voraussetzungen
Nicht jedes Grundstück kann einfach so geteilt werden. Wichtigste Hürden:
- Bauzonenkonformität: Die neuen Parzellen müssen gross genug sein (Mindestparzellengrösse) und die Ausnützungsziffer muss eingehalten werden.
- Erschliessung: Jede neue Parzelle braucht einen rechtlich gesicherten Zugang zur Strasse sowie Anschluss an Wasser und Abwasser.
- Hypotheken: Wenn Hypotheken auf dem Land lasten, muss die Bank der Aufteilung zustimmen (Pfandentlassung oder Aufteilung).
Vereinigung und Grenzregulierung
Das Gegenteil der Parzellierung ist die Vereinigung: Zwei kleine Grundstücke werden zu einem grossen verschmolzen (z.B. um Grenzabstände intern aufzuheben).
Bei der Grenzregulierung werden nur kleine Flächen zwischen Nachbarn abgetauscht, um z.B. einen geraden Grenzverlauf zu erreichen. Auch hier sind Geometer und Notar nötig.
Dienstbarkeiten: Das Detail steckt im Teufel
Der häufigste Fehler bei Parzellierungen ist das Vergessen von Dienstbarkeiten. Wenn Parzelle A geteilt wird, und die neue Parzelle B "hinten" liegt, braucht sie zwingend ein Wegrecht über Parzelle A. Auch Leitungen (Wasser, Strom) müssen oft als Dienstbarkeiten gesichert werden. Wir prüfen das akribisch für Sie.
Steuerfalle?
Vorsicht: Wenn Sie Land parzellieren und sofort gewinnbringend verkaufen, schaut das Steueramt genau hin. Bei häufigen Verkäufen droht die Einstufung als "gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler". Der Gewinn unterliegt dann nicht der (meist tieferen) Grundstückgewinnsteuer, sondern der Einkommenssteuer inkl. AHV-Beiträgen. Lassen Sie sich beraten!
Kosten & Dauer
Rechnen Sie mit 3 bis 6 Monaten (wegen Fristen bei Geometer und Baubewilligung). Die Kosten setzen sich zusammen aus Geometer (ca. CHF 2'000–5'000), Baubewilligungsgebühren und Notariatskosten (ca. CHF 1'000–2'000).
Checkliste: Parzellierung
1. Machbarkeit prüfen Klären Sie VORAB informell bei der Gemeinde, ob eine Teilung bewilligt würde.
2. Geometer beauftragen Bestellen Sie den Mutationsplan frühzeitig, das dauert oft am längsten.
3. Erschliessung klären Wo verlaufen die Leitungen? Braucht es neue Wegrechte?