Teilung einer Stockwerkeinheit
Das Wichtigste in Kürze
Flexibilität: Aus einer grossen Wohnung werden zwei kleine (oder umgekehrt).
Rendite: Zwei kleine Einheiten lassen sich oft besser vermieten/verkaufen als eine riesige.
Präzision: Wir berechnen die neuen Wertquoten fair und nachvollziehbar.
Technik: Wir koordinieren den Prozess mit Architekt, Geometer und Grundbuchamt.
Teilung: Aus 1 mach 2
Typisches Beispiel: Sie besitzen eine grosse Penthouse-Wohnung und wollen die Einliegerwohnung abtrennen, um sie separat zu verkaufen. Das ist eine "Teilung von Stockwerkeigentum". Wir erstellen aus einem Grundbuchblatt zwei neue. Die Wertquote der alten Einheit wird auf die neuen Einheiten aufgeteilt. Voraussetzung: Die neuen Einheiten müssen baulich in sich abgeschlossen sein (eigener Zugang, Küche/Bad).
Zusammenlegung: Aus 2 mach 1
Das Gegenteil: Sie kaufen die Wohnung nebenan dazu und brechen die Wand durch. Wir vereinigen die beiden Grundbuchblätter zu einem einzigen. Die Wertquoten werden addiert. Sie haben nun nur noch eine Stimme an der Versammlung und eine (höhere) Beitragsrechnung.
Ablauf & Voraussetzungen
- Baubewilligung: Für die bauliche Trennung/Verbindung (Wand durchbrechen, neue Tür) braucht es fast immer eine Baubewilligung der Gemeinde.
- Zustimmung der Miteigentümer: Grundsätzlich können Sie "intern" umbauen, wie Sie wollen. Aber wenn Sie gemeinschaftliche Teile verändern (Fassade für neues Fenster, tragende Wand für Durchbruch), brauchen Sie einen Beschluss der Gemeinschaft.
- Grundbuchanmeldung: Wir melden die Änderung beim Grundbuchamt an. Dazu brauchen wir oft Pläne des Architekten.
Folgen für das Reglement
Vergessen Sie nicht: Nach der Teilung muss auch das Reglement angepasst werden! Der Kostenverteiler muss neu berechnet werden (wer zahlt nun wie viel an den Lift?). Und die neuen Einheiten müssen im Reglement aufgeführt werden. Wir erledigen das gleich mit.
Banken-Check
Wenn auf der ursprünglichen Einheit eine Hypothek lastete, muss die Bank der Aufteilung zustimmen. Soll die Hypothek nun auf beiden neuen Einheiten lasten (Gesamtpfandrecht) oder wird sie aufgeteilt? Klären Sie das frühzeitig!
Checkliste: Umgestaltung
1. Machbarkeit Ist die bauliche Trennung möglich (eigener Zugang, Küche, Bad)?
2. Bank-OK Stimmt die Bank der Aufteilung der Pfandrechte zu?
3. Reglement Wir müssen die Kostenverteilung an die neuen Einheiten anpassen.