Vorkaufsvertrag
Das Wichtigste in Kürze
Sicherheit: Sichert Ihnen den ersten Zugriff, wenn der Eigentümer verkaufen will.
Priorität: Sie haben Vorrang vor allen anderen Interessenten.
Vormerkung: Der Eintrag im Grundbuch schützt Ihr Recht gegenüber Dritten.
Dauer: Kann für maximal 25 Jahre vereinbart werden.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt Ihnen das Recht, in einen Kaufvertrag einzutreten, den der Eigentümer mit einem Dritten abschliesst. Einfach gesagt: Wenn der Eigentümer verkaufen will, muss er zuerst Sie fragen.
Limitiert vs. Unlimitiert
- Unlimitiertes Vorkaufsrecht: Der Preis ist noch nicht festgelegt. Sie können das Grundstück zu den gleichen Bedingungen kaufen, die der Eigentümer mit einem Dritten ausgehandelt hat. Wenn der Dritte 1 Mio. bietet, müssen Sie auch 1 Mio. zahlen. Dies erfordert nur "schriftliche Form" (kein Notar zwingend, aber für Grundbucheintrag dringend empfohlen).
- Limitiertes Vorkaufsrecht: Der Preis ist schon heute fixiert (z.B. CHF 800'000). Egal wie hoch der effektive Marktpreis beim Verkauf ist, Sie können es für 800'000 kaufen. Dies muss zwingend öffentlich beurkundet werden.
Der Vorkaufsfall
Das Vorkaufsrecht kann erst ausgeübt werden, wenn ein "Vorkaufsfall" eintritt. Das ist meistens der Verkauf an einen Dritten. Aber Achtung: Eine Schenkung an die Tochter oder ein Erbgang ist meistens kein Vorkaufsfall. Das Recht geht dann einfach auf die Erben über. Wir definieren im Vertrag genau, was als Vorkaufsfall gilt.
Ausübung
Wenn der Eigentümer verkauft, muss er Sie informieren. Sie haben dann (gesetzlich) 3 Monate Zeit, um zu sagen: "Ja, ich will." Wenn Sie das tun, kommt der Kaufvertrag mit Ihnen zustande, nicht mit dem Dritten.
Vormerkung im Grundbuch
Ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer ist gut, aber eine Vormerkung im Grundbuch ist besser. Nur mit der Vormerkung wirkt das Recht auch gegen zukünftige Eigentümer ("dingliche Wirkung"). Wenn der Eigentümer das Haus verkauft und "vergisst", Sie zu fragen, können Sie das Haus vom neuen Käufer herausverlangen (wenn vorgemerkt). Ohne Vormerkung haben Sie nur Schadenersatzansprüche.
Checkliste: Vorkaufsrecht
1. Preis fixieren? Wollen Sie einen festen Preis (limitiert) oder den Marktpreis zahlen (unlimitiert)?
2. Dauer festlegen Wie lange soll das Recht gelten? (Max. 25 Jahre).
3. Vormerkung zwingend Lassen Sie das Recht unbedingt im Grundbuch vormerken. Das ist Ihre Lebensversicherung.