Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen: Erbvorbezug, Nutzniessung und Wohnrecht im Vergleich
Viele Eltern in der Region Thun möchten ihr Haus schon zu Lebzeiten an ein Kind übertragen, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Im Kanton Bern sind Erbschaften und Schenkungen an direkte Nachkommen nach Art. 19 Abs. 1 Bst. c ESchG BE von der Schenkungssteuer befreit; entscheidend sind jedoch die richtige Wahl zwischen Wohnrecht und Nutzniessung, die Ausgleichung unter Geschwistern (Art. 626 ZGB) und die Auswirkungen auf allfällige Ergänzungsleistungen.
Wohnrecht (Art. 776 ZGB) oder Nutzniessung (Art. 745 ZGB): Der entscheidende Unterschied
Bleiben die Eltern nach der Eigentumsübertragung in der Liegenschaft, stehen zwei Dienstbarkeiten zur Wahl, die im Grundbuch eingetragen werden: Beim Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB) dürfen die Eltern das Haus oder eine bestimmte Wohnung ausschliesslich persönlich bewohnen; ziehen sie später in ein Alters- oder Pflegeheim, können sie das Objekt nicht auf eigene Rechnung an Dritte vermieten. Bei der Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) behalten die Eltern den vollen wirtschaftlichen Genuss: Sie dürfen die Liegenschaft selbst bewohnen oder bei einem Heimeintritt vermieten und die Mietzinseinnahmen zur Deckung der Heimkosten behalten.
Wer versteuert den Eigenmietwert und wer bezahlt Hypothekarzinsen und Unterhalt?
Auch steuerlich und finanziell unterscheiden sich beide Modelle erheblich: Bei der Nutzniessung versteuern die Eltern weiterhin das Vermögen der Liegenschaft sowie den Eigenmietwert (bzw. die Mieterträge), tragen im Gegenzug aber auch die Hypothekarzinsen, den gewöhnlichen Unterhalt und die Liegenschaftssteuern (Art. 765 ZGB). Beim ausschliesslichen Wohnrecht versteuern die Eltern zwar den Eigenmietwert und tragen den kleinen laufenden Unterhalt (Art. 778 ZGB), während Hypothekarzinsen, Vermögenssteuer und grössere Sanierungen beim neuen Eigentümer (Kind) liegen.
Steuerbefreiung im Kanton Bern und Gerechtigkeit unter Geschwistern (Art. 626 ZGB)
Im Kanton Bern sind Schenkungen und Erbvorbezüge an Nachkommen (Kinder, Enkel) sowie Stief- und Pflegekinder gemäss Art. 19 Abs. 1 Bst. c ESchG BE vollständig von der Schenkungssteuer befreit. Auch bei der Handänderungssteuer greift bei einem Erbvorbezug oder einer Schenkung die Steuerbefreiung nach Art. 12 Abs. 1 Bst. a HStG BE. Um späteren Streit unter Geschwistern zu verhindern, sollte im Abtretungsvertrag jedoch zwingend geregelt werden, ob bei einer späteren Erbteilung der Anrechnungswert im Zeitpunkt der Übertragung oder der Verkehrswert beim Tod der Eltern massgebend ist (Art. 626 und Art. 630 ZGB).
Praxis-Beispiel: Abtretung eines Einfamilienhauses in Steffisburg (Verkehrswert CHF 1'000'000): Die Eltern übertragen das Haus an ihre Tochter. Die Tochter übernimmt die bestehende Hypothek von CHF 400'000; das lebenslängliche Wohnrecht der Eltern hat einen kapitalisierten Barwert von CHF 250'000. Die verbleibende Differenz von CHF 350'000 gilt als steuerfreier Erbvorbezug, den sich die Tochter im späteren Erbgang gegenüber ihrem Bruder anrechnen lässt.
Nutzniessung vs. Wohnrecht bei der Liegenschaftsabtretung
| Kriterium | Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) | Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB) |
|---|---|---|
| Vermietung bei Eintritt ins Pflegeheim | Ja, Eltern dürfen vermieten & Miete behalten | Nein, nur persönliche Nutzung durch Berechtigte |
| Tragung der Hypothekarzinsen | Durch die Eltern (Nutzniesser) | Durch das Kind (Eigentümer) |
| Gewöhnlicher Unterhalt & Nebenkosten | Durch die Eltern | Durch die Eltern (bei ausschliesslichem Wohnrecht) |
| Vermögenssteuer auf der Liegenschaft | Bei den Eltern (Nutzniesser) | Beim Kind (Eigentümer) |
| Versteuerung Eigenmietwert / Mietertrag | Bei den Eltern | Eigenmietwert bei den Eltern |
Checkliste vor einer lebzeitigen Hausübertragung an Nachkommen
- Tragbarkeit bei der Bank klären: Prüfen Sie vorab mit der finanzierenden Bank, ob das übernehmende Kind die bestehende Hypothek als Schuldner übernehmen kann.
- Geschwister frühzeitig einbeziehen: Lassen Sie Geschwister im Idealfall direkt am Vertrag mitwirken, um den Anrechnungswert (oder einen Ausgleichungsverzicht) verbindlich zu fixieren.
- Ergänzungsleistungen (EL) beachten: Bei einem späteren Bezug von Ergänzungsleistungen rechnet die Ausgleichskasse den unentgeltlichen Teil (Erbvorbezug) als Vermögensverzicht an (abzüglich CHF 10'000 pro Jahr ab dem zweiten Jahr nach der Abtretung).
Häufige Fragen aus der Praxis
- Fällt bei der Übertragung an ein Kind eine Grundstückgewinnsteuer an?
Bei einer unentgeltlichen Zuwendung (Schenkung, Erbvorbezug) oder gemischten Schenkung unter dem Anlagewert wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern aufgeschoben (Art. 131 StG BE); das Kind übernimmt die bisherigen Anlagekosten (Steuerlatenz). - Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn beide Eltern dauerhaft ins Pflegeheim ziehen?
Im Abtretungsvertrag kann geregelt werden, dass das Wohnrecht bei definitivem Heimeintritt gegen eine im Voraus definierte Entschädigung oder Rentenzahlung im Grundbuch gelöscht werden kann.
Hilfreiche Online-Werkzeuge und Vorlagen: Steuerrechner Grundstückgewinnsteuer (GGST) · Erbrechner & Pflichtteilsrechner · Dienstleistung Immobilien- & Erbrecht.
Was bedeutet das konkret für Sie?
Bei einer gemischten Schenkung oder einem Erbvorbezug an Nachkommen ist im Abtretungsvertrag eindeutig festzuhalten, ob und nach welchem Bewertungsmassstab der unentgeltliche Mehrwert gegenüber Geschwistern der erbrechtlichen Ausgleichungspflicht nach Art. 626 ZGB unterliegt.
