Kaufvertrag (Handänderung)

In der Schweiz gilt: Ein Handschlag reicht nicht. Wer ein Grundstück kaufen will, muss den Vertrag öffentlich beurkunden lassen (Art. 657 ZGB). Das Gesetz will Sie vor übereilten Entscheidungen schützen. Der Notar ist dabei die neutrale Amtsperson. Wir vertreten weder den Käufer noch den Verkäufer einseitig, sondern sorgen für einen fairen Ausgleich der Interessen. Wir prüfen, ob das Grundstück wirklich dem Verkäufer gehört, ob Lasten (wie Wegrechte oder Hypotheken) darauf liegen und ob der Kaufpreis sichergestellt ist.

Ein Immobilienkauf ist ein Prozess, der meist mehrere Wochen dauert. Hier ist der typische Fahrplan in unserem Notariat:

1. Die Vorbereitung

Sobald Sie sich mit dem Verkäufer über den Preis und das Objekt einig sind, melden Sie sich bei uns. Wir brauchen dann einige Angaben: Wer sind die Parteien? Um welches Grundstück geht es? Wie hoch ist der Preis? Wann soll der Besitzantritt sein? Oft erhalten wir diese Daten auch direkt vom Immobilienmakler.

Wir bestellen dann den aktuellen Grundbuchauszug und prüfen die rechtliche Situation. Gibt es Dienstbarkeiten, die Sie einschränken (z.B. ein Bauverbot oder ein Wegrecht für den Nachbarn)? Sind noch alte Schuldbriefe vorhanden, die wir übernehmen oder löschen müssen?

2. Der Entwurf

Basierend auf diesen Daten erstellen wir einen ersten Vertragsentwurf. Diesen schicken wir Ihnen zur Durchsicht. Nehmen Sie sich Zeit, ihn zu lesen! Schreiben Sie sich Fragen auf. Es ist völlig normal, dass Sie nicht jeden juristischen Fachbegriff sofort verstehen. Dafür sind wir da.

3. Die Finanzierung

Das ist der wichtigste Punkt für den Verkäufer: Er will sicher sein, dass er sein Geld bekommt. Im optimalen Fall liegt vor der Beurkundung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank vor. Damit garantiert die Bank, dass der Kaufpreis am Tag der Eigentumsübertragung überwiesen wird.

Wir beurkunden auch, wenn "nur" eine einfache Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt. In diesem Fall wird zum Schutz des Verkäufers im Kaufvertrag die Eintragung eines Verkäuferpfandrechts im Grundbuch vorbehalten. Zudem melden wir den Kaufvertrag erst dann beim Grundbuchamt zur Eintragung an, wenn die Kaufpreiszahlung tatsächlich erfolgt ist. So sind beide Parteien jederzeit gesichert.

4. Die Beurkundung

Das ist der grosse Tag. Käufer und Verkäufer treffen sich bei uns im Büro in Thun. Wir gehen den Vertrag Punkt für Punkt gemeinsam durch. Ich erkläre Ihnen die Bedeutung der einzelnen Bestimmungen. Wenn alles klar ist, unterschreiben Sie den Vertrag, und ich bestätige dies mit meinem Siegel und meiner Unterschrift. Der Vertrag ist nun bindend.

5. Die Eigentumsübertragung

Oft fallen Beurkundung und Eigentumsübertragung nicht auf denselben Tag. Vielleicht wohnen die Verkäufer noch im Haus und ziehen erst in zwei Monaten aus. Der Eigentumsübergang findet erst statt, wenn wir den Vertrag beim Grundbuchamt anmelden (Tagebucheintrag). Erst in diesem Moment werden Sie rechtlich Eigentümer.

Ein Kaufvertrag regelt viele Details. Hier sind die "Big Points", auf die Sie besonders achten sollten:

Nutzen und Gefahr

Ab wann gehört das Haus wirtschaftlich Ihnen? Ab wann müssen Sie die Gebäudeversicherung zahlen? Ab wann dürfen Sie die Mieteinnahmen behalten (bei Renditeobjekten)? Meist ist dies der Tag der Schlüsselübergabe. Ab diesem Moment tragen Sie das Risiko, wenn z.B. ein Sturm das Dach abdeckt.

Gewährleistung (Mängel)

Das ist oft der heikelste Punkt. In den meisten Standardverträgen wird die Gewährleistungspflicht für Sachmängel "wegbedungen" (ausgeschlossen), soweit das gesetzlich zulässig ist. Das heisst: Gekauft wie gesehen. Wenn Sie später merken, dass die Heizung defekt ist, ist das Ihr Problem. Ausnahme: Der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen (z.B. den Schimmel einfach überstrichen). Als Käufer sollten Sie das Haus also vor der Unterschrift sehr genau prüfen, am besten mit einem Bauexperten.

Grundstückgewinnsteuer

Wenn der Verkäufer mit dem Verkauf einen Gewinn macht, hält der Kanton Bern die Hand auf. Das Tückische: Für diese Steuer besteht ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Grundstück. Wenn der Verkäufer die Steuer nicht zahlt, kann der Staat das Grundstück verwerten – obwohl Sie es schon bezahlt haben! Deshalb sichern wir Sie als Käufer ab: Wir ziehen einen Teil des Kaufpreises direkt ab und zahlen ihn an die Steuerverwaltung oder auf ein Sperrkonto ein. So sind Sie sicher, dass keine Steuerschulden auf Ihrem neuen Haus lasten.

Im Kanton Bern ist es üblich (aber nicht zwingend), dass die Kosten wie folgt geteilt werden:

• Notariats- und Grundbuchgebühren: Werden meist je zur Hälfte geteilt.
• Handänderungssteuer: Im Kanton Bern beträgt diese 1.8% des Kaufpreises. Sie ist grundsätzlich vom Käufer geschuldet. Aber Achtung: Seit einigen Jahren sind die ersten CHF 800'000 steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzen! Das ist eine enorme Erleichterung für Eigenheimkäufer. Wir prüfen für Sie, ob Sie diese Befreiung beanspruchen können.
• Kosten für Schuldbriefe: Wenn Sie für Ihre Hypothek neue Schuldbriefe brauchen, gehen diese Kosten voll zu Lasten des Käufers.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, kaufen Sie rechtlich gesehen einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit dem Sonderrecht, eine bestimmte Wohnung ausschliesslich zu nutzen. Hier ist es extrem wichtig, das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu studieren. Wie hoch sind die Nebenkosten? Gibt es einen Erneuerungsfonds? Sind Haustiere erlaubt? Wir schauen uns diese Dokumente gerne mit Ihnen an.

Jede Region hat ihre Eigenheiten. Wir kennen die Besonderheiten im Berner Oberland, von den Zweitwohnungsgesetzen in den Tourismusgemeinden bis zu den landwirtschaftlichen Bodenrechten im ländlichen Raum. Wir sorgen dafür, dass Ihr Traum vom Eigenheim nicht an bürokratischen Hürden scheitert.