Bekannte verdeckte Mängel müssen vor der Beurkundung offengelegt werden, sonst ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam (Art. 199 OR).
Worum ging es im Fall?
Im Urteil 4A_405/2025 prüfte das Bundesgericht die Tragweite der üblichen notariellen Freizeichnungsklausel („wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel“) beim Kauf einer älteren Wohnliegenschaft.
Was hat das Bundesgericht entschieden?
Nach Art. 199 OR ist eine Vereinbarung über die Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ungültig, wenn die Verkäuferschaft dem Käufer bekannte Mängel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt bereits dann vor, wenn der Verkäufer Kenntnis von einem verdeckten Feuchtigkeits- oder Statikmangel hat, der für den Kaufentscheid erkennbar wesentlich ist, und diesen vor der Beurkundung nicht offenlegt.
Bedeutung für die Praxis
Wir belehren die Parteien im Beurkundungsverfahren ausdrücklich über die Grenzen des Gewährleistungsausschlusses nach Art. 199 OR und nehmen bekannte Mängel oder bereits durchgeführte Sanierungen transparent in den Grundstückkaufvertrag auf.
