Hauskauf in Thun und Kanton Bern: So sparen Sie bis zu CHF 14'400 Handänderungssteuer
Wer im Kanton Bern ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz erwirbt, profitiert gemäss Art. 11a HStG BE von einem Freibetrag auf den ersten CHF 800'000 des Kaufpreises. Dadurch lassen sich bis zu CHF 14'400 Handänderungssteuer sparen, sofern das Stundungsgesuch direkt bei der Grundbuchanmeldung gestellt und die zweijährige Selbstnutzungspflicht eingehalten wird.
Was regelt der Freibetrag von CHF 800'000 im Kanton Bern?
Im Kanton Bern beträgt die ordentliche Handänderungssteuer beim Immobilienkauf 1,8 Prozent des Kaufpreises. Um den Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum zu fördern, sieht Art. 11a HStG BE eine weitreichende Entlastung vor: Auf den ersten CHF 800'000 der Gegenleistung wird die Steuer auf Gesuch hin gestundet und nach zwei Jahren vollständig erlassen. Bei einem Kaufpreis ab CHF 800'000 entspricht dies einer direkten Ersparnis von exakt CHF 14'400.
Welche vier Voraussetzungen müssen Käufer zwingend erfüllen?
Damit das Grundbuchamt (beispielsweise das Grundbuchamt Oberland in Thun) die Stundung gewährt und die Steuer später definitiv erlässt, müssen kumulativ vier gesetzliche Kriterien nach Art. 11a und Art. 11b HStG BE erfüllt sein: Erstens muss es sich um den Erwerb durch eine natürliche Person handeln. Zweitens muss die Liegenschaft als Hauptwohnsitz (steuerrechtlicher Wohnsitz) dienen; Ferienwohnungen oder reine Renditeobjekte sind ausgeschlossen. Drittens muss der Bezug innert eines Jahres seit der Grundbucheintragung erfolgen (bei Neubauten innert zwei Jahren). Viertens müssen die Käufer das Objekt ab Bezug während mindestens zwei Jahren ununterbrochen selbst bewohnen.
Wie läuft das zweistufige Verfahren (Stundung und Erlass) ab?
Die Steuerbefreiung erfolgt im Kanton Bern nicht sofort beim Kauf, sondern in zwei Schritten: Direkt bei der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags wird das Gesuch um Stundung in die Urkunde aufgenommen. Die Steuer von bis zu CHF 14'400 muss dadurch beim Kauf nicht bezahlt werden; zur Sicherung trägt das Grundbuchamt vorübergehend ein gesetzliches Grundpfandrecht ein. Nach Ablauf der zweijährigen Wohndauer reichen die Eigentümer beim Grundbuchamt eine Wohnsitzbestätigung der Einwohnerkontrolle ein, woraufhin die gestundete Steuer endgültig aufgehoben wird.
Praxis-Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus in Thun (Kaufpreis CHF 1'150'000): Ohne Eigenheim-Privileg beträgt die Handänderungssteuer 1,8 % auf CHF 1'150'000 = CHF 20'700. Mit Stundungsgesuch nach Art. 11a HStG BE bleiben die ersten CHF 800'000 steuerfrei (Ersparnis CHF 14'400). Sofort fällig wird lediglich die Steuer auf dem übersteigenden Betrag von CHF 350'000 zu 1,8 % = CHF 6'300.
Handänderungssteuer Kanton Bern im direkten Kostenvergleich
| Kaufpreis der Immobilie | Steuer ohne Freibetrag (1,8 %) | Steuer mit Eigenheim-Freibetrag | Ihre Ersparnis (Art. 11a HStG) |
|---|---|---|---|
| CHF 650'000 (Eigentumswohnung) | CHF 11'700 | CHF 0 (vollständig gestundet) | CHF 11'700 |
| CHF 800'000 (Reihenhaus) | CHF 14'400 | CHF 0 (vollständig gestundet) | CHF 14'400 |
| CHF 1'150'000 (Einfamilienhaus) | CHF 20'700 | CHF 6'300 | CHF 14'400 |
| CHF 1'500'000 (Villa / Neubau) | CHF 27'000 | CHF 12'600 | CHF 14'400 |
Checkliste: So sichern Sie sich den Steuerabzug von CHF 14'400
- Vor der Beurkundung: Teilen Sie dem Notariat mit, dass Sie die Liegenschaft als Hauptwohnsitz selbst bewohnen werden, damit der Stundungsantrag direkt im Kaufvertrag verankert wird.
- Frist zum Einzug beachten: Melden Sie Ihren Hauptwohnsitz bei der Einwohnerkontrolle (z.B. Stadt Thun) spätestens 12 Monate nach dem Grundbucheintrag an (bei Rohbau/Neubau innert 24 Monaten).
- 2-Jahres-Frist im Kalender vormerken: Nach 24 Monaten ununterbrochenem Bewohnen senden Sie die Wohnsitzbescheinigung innert 90 Tagen unaufgefordert an das zuständige Grundbuchamt (Art. 17a HStG BE).
Häufige Fragen aus der Praxis
- Gilt der Freibetrag von CHF 800'000 beim Kauf durch ein Ehepaar oder Konkubinatspaar doppelt?
Nein. Der Freibetrag von CHF 800'000 (max. CHF 14'400 Steuerersparnis) gilt im Kanton Bern objektbezogen pro selbstbewohnte Wohneinheit und nicht pro erwerbende Person. - Was passiert, wenn ich die Wohnung schon nach 18 Monaten wieder verkaufe?
Wird die zweijährige Selbstbewohnungsdauer nicht vollständig erreicht, entfällt die Stundung rückwirkend und die gestundete Handänderungssteuer wird zuzüglich Verzugszins nachgefordert.
Hilfreiche Online-Werkzeuge und Vorlagen: Notariats- & Grundbuchgebührenrechner · Checkliste Immobilienkauf · Dienstleistung Immobilienrecht.
Was bedeutet das konkret für Sie?
Für die nachträgliche Steuerbefreiung nach Art. 11a ff. HStG BE muss das Stundungsgesuch zwingend zusammen mit der Grundbuchanmeldung eingereicht werden; zudem ist der Bezug als Hauptwohnsitz innert Jahresfrist ab Eigentumsübertragung sowie die ununterbrochene zweijährige Selbstbewohnung fristgerecht gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen.
